Préalablement à l’exercice d’un recours, il est recommandé d’envoyer une mise en demeure au copropriétaire en défaut pour l’aviser de l’intention du syndicat d’engager des poursuites pour être payé. En effet, le syndicat de copropriétaires dispose d’une action personnelle devant la Cour des petites créances (jusqu’à 15 000$) à l’encontre d’un copropriétaire, qui ne paye pas ses charges de copropriété. Cette action personnelle porte sur l’ensemble des bien du copropriétaire concerné. Mais les délais pour obtenir une date d’audition peuvent être longs. Aussi, une autre option plus rapide, mais plus coûteuse reste possible, il s’agit d’exercer un recours hypothécaire, grevant la fraction dont est propriétaire le copropriétaire en défaut. En effet, grâce à l’hypothèque légale prévue à l’article 2724 du Code civil du Québec, il est permis au syndicat de copropriété d’inscrire une hypothèque légale sur le bien du propriétaire en défaut de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance depuis plus de 30 jours.

L’INSCRIPTION D’UN AVIS D’HYPOTHÈQUE LÉGALE

L’hypothèque légale en faveur du syndicat des copropriétaires se réalise par l’inscription d’un avis au Registre foncier du Québec sousla forme d’une réquisition et doit être attesté par un avocat ou un notaire, avec le paiement des frais afférents.

LE PRÉAVIS D’EXERCICE DU RECOURS

Une fois l’hypothèque légale publiée en bonne et due forme au Registre foncier du Québec, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une garantie lui permettant d’assurer le paiement de sa créance. Mais, pour maintenir cette sûreté, il doit signifier par huissier au copropriétaire en défaut un préavis avant d’exercer un quelconque recours hypothécaire, qui devra entre autre mentionner lequel des quatre recours hypothécaires :

• La prise de possession à des fins d’administration ;

• La prise en paiement;

• La vente par le créancier ;

• La vente sous contrôle de justice.

   

Le plus souvent, le syndicat des copropriétaire choisira la prise en paiement ou la vente sous contrôle de justice.

Le copropriétaire défaillant peut encore remédier au défaut reproché

L’INSCRIPTION DU PRÉAVIS D’EXERCICE

Une fois le préavis signifié valablement, le syndicat des copropriétaires doit procéder à l’inscription de ce préavis sur le Registre foncier du Québec.

LA POSSIBILITÉ DE FAIRE ÉCHEC AU RECOURS

Le copropriétaire en défaut peut s’acquitter du paiement des charges en retard et des frais afférents au recours hypothécaire. Il peut aussi envisager de délaisser le bien volontairement

L’EXERCICE DU RECOURS

Dans la situation où le copropriétaire défaillant n’a pas remédier à son défaut ou refuse de délaisser volontairement sa fraction au profit du syndicat des copropriétaires, une demande introductive d’instance en délaissement forcé et en exercice du recours hypothécaire indiqué dans le préavis d’exercice (prise de possession à des fins d’administration ou prise en paiement ou vente par le créancier ou vente sous contrôle de justice), sera déposée pour permettre l’exercice du recours hypothécaire.