Dans quels cas, un acheteur peut-il poursuivre l'ancien propriétaire pour vices cachés?
Pour pourvoir être qualifiés de vices cachés, il est essentiel que le vice ne soit pas apparent au moment de la vente. Le juge tiendra compte du fait de savoir si un simple examen visuel au moment de la vente de la maison, sans déplacer aucun meuble aurait pu permettre de déceler ce vice.
C’est la raison pour laquelle, il est essentiel d’avoir recours un inspecteur membre d'un ordre professionnel pour se prémunir contre tout vice apparent, qui aurait du être décelé et ne l’a pas été de la part de l’acheteur.
Selon le Code civil du Québec, un vice caché, doit répondre à quatre conditions essentielles :
Le vice caché doit être non apparent;
Le vice caché doit être grave, au point qu'il empêche l'usage du bien ou en diminue la valeur du bien immobilier;
Le vice caché doit aussi exister au moment de la vente;
Le vice caché doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente.
Si l'acheteur démontre la réunion de ces quatre conditions, il sera fondé à réclamer au vendeur d'honorer la garantie de qualité, qui pèse sur lui.
L’action en justice devra être engagée dans les trois ans suivant la découverte du vice caché.
En vertu du code civil du Québec, afin de dénoncer le vice caché, il est obligatoire de faire part du problème rencontré au vendeur par l’envoi d’une lettre par courrier recommandé et par courriel ou par huissier, si on n’a pas reçu d’accusé de réception. Dans cette lettre, l'acheteur informe le vendeur de l’existence des vices cachés rencontrés et les problèmes, qui en découlent. L’acheteur invite le vendeur à les régler sous 10 (dix) jours. Le vendeur dispose du droit de venir vérifier les vices cachés dénoncés et ainsi, financer lui-même à ses frais les réparation à sa charge. Aussi, l’acheteur ne pourra pas réaliser des travaux de réparation sans l’accord préalable du vendeur.
Si les parties trouvent un terrain d’entente, l’acheteur et le vendeur doivent signer une quittance pour l'ensemble des vices cachés dénoncés.
Si l’acheteur et le vendeur n’ont pas réussi à s’entendre, l’acheteur devra adresser une lettre de mise en demeure exigeant du vendeur de lui verser la somme réclamée en compensation des vices cachés, à défaut de quoi il sera contraint d’engager des procédures contre lui. En cas de silence du vendeur, l'acheteur devra engager une poursuite judiciaire contre lui en saisissant les petites créances ou devant la Cour du Québec.
Si le juge constate qu'il y a effectivement vice caché, la sanction peut prendre deux formes possibles.
Si le vice est grave, une annulation de la vente reste possible;
Le plus souvent, le vendeur sera condamné à indemniser l’acheteur du coût des réparations, en évitant que ce dernier ne s'enrichisse à ses dépens au regard de la vétusté de la maison.
De plus, si le juge estime que le vendeur avait connaissance au moment de la vente, de la présence du vice caché, il pourra condamner le vendeur au titre du « dol », c’est à dire faire supporter en plus au vendeur, tous les dommages consécutifs à la réclamation pour vices cachés (meubles endommagés ou perdus, travaux consécutifs au vices cachés, perte de salaire, dommage moral, etc...)
L’ignorance du vendeur sur la présence d’un vice caché le rend malgré tout responsable, mais il ne sera pas responsable des conséquences découlant de ce vice caché.